Blase oder nicht Blase?

VBKI diskutiert über Berliner Immobilienmarkt

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Foto: Businessfotografie Inga Haar

Wohnraum ist knapp und zunehmend teuer in der wachsenden Stadt Berlin – droht eine Immobilienblase? Fünf Immobilienprofis sehen mehr Gründe, die dagegen sprechen als dafür.

Eine Blase erkennt man üblicherweise erst in dem Augenblick, in dem sie platzt. Mit dieser Weisheit wollten sich fünf Immobilienexperten beim VBKI nicht zufriedengeben – und analysierten via Podiumsdiskussion vor 180 Gästen den Berliner Immobilienmarkt.

Zuständig für den Blick von außen – und von oben – war Dr. Alexander Fink. Im vollbesetzten Goldbergersaal trat der Wissenschaftler vom Institut für Wirtschaftspolitik der Universität Leipzig und Institute for Research in Economic and Fiscal Issues – IREF auf die Bremse und dämpfte die Hysterie, die das Immobilienthema in Deutschland in jüngster Zeit auslöst. Dynamik, ja klar, die gebe es, aber im Verhältnis zu anderen Märkten (GB, Spanien oder Italien) sei der deutsche Immobilienmarkt vor allem eines: faszinierend unspektakulär.

Weder seien die realen Hauspreis seit 1970 sonderlich stark gestiegen, noch habe es große Ausschläge nach oben oder unten gegeben. Gründe dafür sieht der Wissenschaftler vor allem in der im Vergleich zu anderen Märkten zurückhaltenden Kreditvergabe, geringer staatlicher Förderung, einer stabilen Geldpolitik, vergleichsweise schwach regulierten Mietverhältnissen und einer recht flexiblen Handhabung von Bauland und Baugenehmigungen.
Richtig sei aber auch: Seit 2008 hätten sich diese deutschen Besonderheiten relativiert, vor allem durch die Nullzinspolitik der EZB und die sich verschärfende Mietrechtspolitik.

Ist Berlin denn besonders anfällig für „Booms and Busts“? Mit Verweis auf das Bevölkerungswachstum und die damit einhergehende wachsende Nachfrage nach Wohnraum ließe sich diese Frage bejahen, so Dr. Fink. Auch die Mietrechtspolitik des Senats, die einer Ausweitung des Angebots entgegensteht (z.B. Mietpreisbremse, Tempelhof), wirke in dieser Richtung. Allerdings finden sich auch Gegenargumente, nämlich das vergleichsweise niedrige Einkommen der Berliner Bevölkerung, die mit 15 Prozent außergewöhnlich niedrige Wohneigentumsquote sowie der Umstand, dass Berlin trotz der Dynamik der letzten Jahre eben keine Wirtschaftshauptstadt ist. „Es sieht also nicht so aus, als sei Berlin besonders anfällig“, schließt Dr. Fink.

In der sich anschließenden, von Carsten Sellschopf (Vorsitzender des VBKI-Ausschusses für Immobilien und Geschäftsführer formart GmbH & Co. KG) moderierten Diskussion wurde diese Schlussfolgerung vielfach geteilt. Laut Andreas Schulten, Vorstand bulwiengesa AG, fehlen in Berlin zwei Merkmale, die üblicherweise mit einer Blasenbildung einhergehen: das Überangebot und eine sehr stark ausgeweitete Kreditausreichung.

Carsten Jung, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Berliner Volksbank, sekundierte: Zwar hätte sein Haus 2016 das beste Kreditgeschäft der vergangenen Jahre verbucht, allerdings seien die Finanzierungen weiterhin mit viel Eigenkapital hinterlegt. Die Nachfrage in Berlin sei weiterhin sehr groß und auch getrieben von ausländischen Investoren, Family Offices, oder großen Bauträgern aus dem Inland.

Einen großen Anteil an den steigenden Preisen in Berlin hat nach Auffassung der Runde die Politik. Ulrich Trautmann, Geschäftsführer, ID&A Immobilien GmbH, beklagte die fehlende Investorenstabilität und die zahlreichen hausgemachten Investitionshemmnisse (langsame Genehmigungsverfahren, kompliziertes Baurecht, Eingriffe in den Mietmarkt), die eine rasche Ausweitung des Wohnungsangebots behinderten. Laut Carsten Sellschopf lag die Zubauquote im vergangenen Jahr bei unter einem Prozent. Ohne Aussicht auf eine angemessene Rendite, so der Tenor, ist es eben schwierig, Investitionen auszulösen.

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